소액임차인 최우선 변제금을 알아봅시다.

안녕하세요 우끼부끼 입니다.
요즘 정말 많은 전세사기에 피해를 보시는 분들이 많습니다.
사기를 치는 쉐끼들 정말 처벌이 엄격해 져야 하는데요 우리나라 법이 너무 약해서 사기를 크게 치고 교도소에 갔다가 호의호식하는 것들이 많아서 일종의 보너스라는 말도 돈다고 합니다.
정말 머리꼭지가 돌지경인데요 이런넘을 솜방망이 처벌을 하는거를 보면 가슴이 답답합니다. 차기대통령이나 국회의원 정치에 임하시는 분들을 선출할때는 오래된 우리나라 형법이나 형사소송법 등 법개정에 힘쓰시는 분들을 뽑아야 겠습니다.
너무 흥분해서 엉뚱한 소리만 해버렸네요
다시 본론으로 돌아가서 주택 임대차 보호법에 소액임차인 최우선변제금이라는게 있는데요 임대인에게 보증금을 돌려 받지 못하고 경매나 공매에 집이 넘어 갔을때 소액임차인의 보증금을 조금이나마 보상받을수 있을까요?? 
한번 알아 보도록 하겠습니다.

▶ 최우선변제금이란???

최우선 변제금은 소액임차인의 주택이 경매 또는 공매로 넘어갔을때, 다른 채권자 보다 가장먼저 변제 받을 수 있는 보증금의 일부를 뜻합니다.
이는 주택임대차 보호범에 의해 보호되는 금액으로, 일정 요건을 충족하는 세입자는 최우선변제금을 우선적으로 돌려 받을수 있습니다.

▶ 최우선변제금을 받을수 있는 조건이 있습니다.

▶ 최우선변제금 한도

기준시점	서울 및 광역시	경기도 전역 및 기타지역
1984.06.14	300만원 이하 300만원	200만원 이하 200만원
1987.12.01	500만원 이하 500만원	400만원 이하 400만원
1990.02.19	2,000만원 이하 700만원	1,500만원 이하 500만원
1995.10.19	3,000만원 이하 1,200만원	2,000만원 이하 800만원

기준시점	서울,과밀억제권역	광역시(군,인천제외)	기타지역
2001.09.15	4,000만원이하 1,600만원	3,500만원 이하 1,400만원	3,000만원 이하 1,200만원

기준시점	서울	수도권과밀억제권역	광역시(군지역 제외) 안산,용인,김포,광주	기타지역
2010.07.28	7,500만원 이하 2,500만원	6,500만원 이하 2,200만원	5,500만원 이하 1,900만원	4,000만원 이하1,400만원
2014.01.01	9,500만원 이하 3,200만원	8,000만원 이하 2,700만원	6,000만원 이하 2,000만원	4,500만원 이하1,500만원
2016.03.31	1억원 이하 3,400만원	8,000만원 이하 2,700만원	6,000만원 이하 2,000만원 세종,안산,용인,김포,광주	5,000만원 이하1,700만원

기준시점	서울	수도권과밀억제권 (용인,화성,세종,김포)	광역시 {과밀억제권,군지역제외} (안산,광주,파주,김포)	기타지역
2018.09.18	1억1,000만원 이하 3,700만원	1억원 이하 3,400만원	6,000만원 이하 2,000만원	5,000만원 이하 1,700만원

기준시점	서울	수도권과밀억제권 (용인,화성,세종,김포)	광역시 {과밀억제권,군지역제외} (안산,광주,파주,이천,평택)	기타지역
2021.05.11	1억5,000만원 이하 5,000만원	1억3,000만원 이하 4,300만원	7,000만원 이하 2,300만원	6,000만원 이하  2,000만원
2023.02.21	1억6,500만원 이하 5,500만원	1억4,500만원 이하 4,800만원	8,500만원 이하 2,800만원	7,500만원 이하 2,500만원

이렇게 변제금의 한도는 시대와 지역에 따라 변화가 많이 있었는데요
위의 표에서보듯이★ 기준시점 이란게 있습니다. 이 ★ 기준시점 이 아주 중요한데요 기준시점은 소액임차인이 최우선변제 받을수 있는 기준이 되는 시점인데요
등기부상 선순위근저당이나 담보가 설정 되었는 시점이 기준시점이 되는것입니다. 결국 전입신고를 한 시점이 아니란 거죠 대부분 이부분에서 착오를 많이들 하십니다.
예를 들어  서울에 사는 홍길동씨가 2021년 5월에 전입신고를 하고 확정일자도 받고 살고 있었습니다. 그런데 등기부등본에 2014년 1월에 선순위 근저당이 설정되어 있었는거죠
그럼 소액임차인 최우선 변제권의 기준시점은 선순위근저당의 시점인 2015년 10월이 되는것입니다. 
그래서 보증금의 한도는 서울의 2021년도의 1억5,000만원이 아니라 2014년의 9,500만원이 되는것입니다.
또한 낙찰가액의 1/2의 한도내에서만 보장을 해줍니다. 
예를들어) 다세대주택 낙찰가액이 3억일때 소액임차인이 5명이 살고 있으며 최우선변제금이 5,500만원씩배당을 요구했을때 최우선변제금의 한도는 낙찰가액 3억의 1/2인 1억5천이 되는것입니다.
한도를 초과하게 되면 보장받을수가 없게 됩니다. 또한 우선으로 경매부대비용을 먼저 제하기 때문에 금액은 더 줄어들게 되는거이지요
이렇듯 보장받기가 쉽지 않습니다. 임차인은 임차하고 들어갈때 기준시점을 잘 확인하고 보증금을 계산해서 혹시 모를 위험을 감쇄 하시기를 바랍니다.